Честный дом

01 июня 2017, 12:05

Инвестиционные проекты

Алексей Перлин - генеральный директор "СМУ-6 Инвестиции"
Как правильно рассчитывать стоимость проекта?


Открыть чат
comments powered by HyperComments



Всеволод Баев: Добрый день, друзья. Четверг, двенадцать дня. Полдень. А это значит, что снова в эфире канал Медиаметрикс, программа «Честный дом». Это программа о девелопменте, о недвижимости, о среде обитания и о профессионалах, которые ее создают. В студии сегодня с вами Всеволод Баев, впрочем, как и всегда. И сегодня эфир обещает быть суперинтересным, информативным, потому что у нас в студии генеральный директор "СМУ-6 Инвестиции", Алексей Перлин.

Алексей Перлин: Добрый день.

 

Всеволод Баев: Поэтому сегодня мы вновь от первого лица узнаем о том, как происходит реализация девелоперского проекта. И я думаю, что много интересной информации почерпнем о внутренней кухне девелопмента. И сможем посмотреть немножко изнутри на то, как происходит реализация проекта.

 Алексей, спасибо за то, что согласились к нам прийти и поделится своим профессиональным опытом, потратить время для нашей аудитории. Вопрос первый, я его задаю всем гостям, которые разрешают его задать, это вопрос о Вас как, не только как о профессионале, вопрос о Вас, как о личности. Как Вы пришли в девелопмент, как судьба Вас сюда привела, что этому предшествовало, и куда вы смотрите дальше?

Алексей Перлин: Спасибо огромное, что пригласили, это на самом деле очень интересная программа и всегда приятно прийти и в такой личной беседе рассказать действительно про жизнь, про финансовых застройщиков.

 На самом деле это тяжелый труд с каждодневными проблемами, с которыми мы боремся изо дня в день и поэтому, действительно спасибо, что пригласили. Постараюсь рассказать все изнутри, так как оно есть. Если говорить про то, как я пришел в девелопмент, на самом деле это семейный бизнес, компанию создал еще в 92-ом году мой отец, Перлин Олег Григорьевич. Компания работала вместе с «Мосводомерстрой – 6» еще в 90-е годы, строили достаточно много объектов, выступали как подрядчики, генподрядчики, инвесторы, строили до сорока объектов единовременно, в такой самый активный период развития компании. То есть в принципе, компания всегда была достаточно мощной, со строительской точки зрения, и всегда были мощности необходимые, квалифицированные сотрудники, поэтому компания такая, с историей, я, на самом деле, горд, что имею возможность продолжать его дело. Я отвечаю только за инвестиционное направление. Генподрядчиков у нас возглавляет Перлин Владимир Григорьевич, это мой дядя, поэтому я не зря сказал, что это семейный бизнес, это действительно так и есть, поэтому мы продолжаем начатое дело и вполне успешно им занимаемся. При том, что у меня свои инвестиционные проекты, у генподрядчика нашего «СМУ-6», достаточно большой городской заказ, у него достаточно большой оборот больше 6 млрд, у него есть как городские заказы, порядка 70 % городские заказы, остальное это заказчики это типа «Инграда» и другие компании известные на рынке. У нас свои проекты, мы так с одной стороны группа компаний, с другой - история у нас общая, но каждый занимается свои направлением, мы так помогаем друг другу кто, чем может, но каждый сам за себя, самостоятельно. Поэтому, вот так вот я сюда и попал, в строительный бизнес. А изначально у меня юридическое образование, финансовое образование, поэтому я поработал как юрист, поэтому понимаю, и финансовые модели, в принципе весь этот опыт он очень пригодился, потому что по большому счету именно застройщик это бизнес финансов и право. Это все-таки приобретение земельных участков, совместные предприятия, привлечение инвестиций, структурирование сделок, привлечение проектного финансирования, это правильное структурирование активов и уже дальше идет организация процессов - проектирования, строительства, организация продажи.

 

Всеволод Баев: Спасибо большое.

 Вы сказали, что вы в основном занимаетесь инвестиционной деятельностью, инвестиционным направлением. Расскажите, пожалуйста, какие сейчас возможности на этом рынке и насколько сейчас интересно работать на инвестиционном рынке Москвы и Московской области в девелопменте, соответственно, и как себя, собственно, чувствует сейчас Москва, новая Москва в этом плане?

Алексей Перлин: По инвестиционным возможностям, наверное, этот вопрос разделил бы на две части. Первый вопрос - это спрос. Со спросом, конечно, это не самое лучшее время, да, квартиры продаются, но не сказать, что, прям, разлетаются. Мы достаточно много вкладываем в рекламу для того, чтоб донести наш продукт до будущего покупателя, плюс мы очень детально прорабатываем проекты, для того чтоб он был наиболее конкурентно способным, потому что покупатель при том предложении, что сейчас есть на рынке, у него огромный выбор, на самом деле. Взять любую локацию – есть конкуренция, всегда много проектов, всегда сильные игроки рядом с тобой, поэтому здесь нужно сделать максимально качественный продукт. Учесть все запросы покупателя на сегодняшний день, они разные – это и по территории дома и по инженерным решениям, по предложениям по дополнительной отделке, то есть мы все учитываем и все предлагаем - боремся за спрос. Спрос он, действительно, просел. Если мы говорим Москва и Московская область, то в Московской области он просел гораздо значительнее, чем в Москве. Поэтому с этой точки зрения сейчас не покупается все как раньше, стало значительно сложнее. Это сказывается на экономике, это сказывается на рентабельности, в принципе, сказывается на инвестиционных возможностях.

 Вторая тема этого вопроса - это земельные активы, потому что изначально, чтобы подобрать проект необходимо подобрать участок. Тут, в основном, два способа – либо приобретение в собственность актива, будь то аренда или собственность, не важно, именно приобретение актива. Потому что, как правило, покупается компания, которой принадлежит какое-то имущество на земельном участке в собственности и земля, либо в аренде, либо в собственности. Второй вариант вхождения в проект это с инвестированием, то есть, с человеком, у которого есть земельный актив, ты с ним договариваешься в метры или можно какой-то комбинированный вариант иметь. То есть сначала какая-то часть деньгами, потом метрами. Именно поэтому, скажем, вопросу, именно в этой области, сейчас стало легче именно для девелопера, все-таки немножко стоимость снизилась. Во-первых, экономика ухудшилась у девелопера, поэтому оптимизируем на каждом этапе все что можем. Поэтому, естественно, когда сейчас приходишь к продавцу земельного участка, и у него такая же оценка своего актива как это было три года назад, то просто пытаешься долго донести, что это не так. Мало того, что три четыре назад не было еще платы за смену в РИ, ну, она появилась даже позже, чем три года назад, но тем не менее, то есть, люди, которые еще владели активом 10 лет назад, 15, 20, приватизировали они его каким-то образом или купили, или было распределение какое-то в обществе прибыли, неважно, но у них сформировалось понимание, ощущение стоимости земельного участка в Москве или в ближайшем Подмосковье. Ощущение, что это просто гигантская стоимость. А по сути, она имеет место быть, только когда решен вопрос с городом, а пока он не решен – как посчитать стоимость земли? Посчитать аренду, в которую это здание можно сдавать? Поэтому люди, действительно, видят сейчас ситуацию и общаются с девелоперами, люди сейчас больше торгуются, борются за пониженную стоимость вхождения в проект и поэтому, конечно, рынок немного проседает в плане стоимости земли. Плюс увеличилась налоговая нагрузка, то есть 2% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость выросла, поэтому у людей, у которых есть такая недвижимость, но не максимально сделанная, используемая, получается. Что арендных платежей они недостаточно собирают, налог увеличился и получается, что они, вроде как, имеют актив, не имеют хороших арендных платежей, кешфлоу у них не великий, и поэтому у них желание больше продать, выйти в деньги. Потому что просто продать арендный бизнес, им сейчас гораздо сложнее, стоимость ниже, из-за худшего кешфлоу, чем был раньше.

 Поэтому сейчас легче приобретать и входить в проект, чем было раньше. Поэтому ты постоянно играешь, входишь в проект сейчас на более выгодных условиях, но цена приобретения квартиры в итоге она ниже. Поэтому, скажем, мы нашли более выгодный участок, но цена то продажи метра тоже ниже. Ну, экономика, она +/- остается, а даже на самом деле ниже, потому что даже стоимость земли, она не компенсирует всей потери от понижения стоимости на метр. Вот.

 

Всеволод Баев: Спасибо большое.

Алексей Перлин: Если мы еще про реновацию уточняли, тут тоже момент такой, очень интересный такой. Как город развернет в итоге этот проект, как он будет приобретать метры, или, скажем так, как он будет получать метры, квартиры, куда он будет переселять людей с пятиэтажек. И тут есть несколько тоже вариантов. Есть вариант приобретения квартир уже в построенных домах. Причем же город у нас является застройщиком номер два по городу, по объему, у него достаточно много своих проектов, он может переселить в свои дома, может выкупить у крупных застройщиков дополнительные метры. Тем самым он уменьшает предложение на рынке, освобождает в будущем новые площадки. То есть, в этой ситуации он может, как раз, подбодрить рынок, немножечко дать толчок развитию, потому что, естественно, предложение уйдет, спрос, он сейчас на стабильном уровне находится, это приведет как раз к улучшению, оживлению рынка недвижимости.

 С другой стороны, если он не будет покупать, а будет только исключительно строить, строить, строить, чтобы переселить пятиэтажки, причем строить с дополнительными метрами для того, чтобы это купить, увеличит еще больше предложение, вот тут надо будет смотреть. Вот тут, как раз, непонятно какой будет исход, может быть метры будут еще ниже.

 Нам просто будет тяжело конкурировать с такими проектами, потому что очевидно, что стоимость земли для них будет ниже, чем у нас, она будет нулевой фактически, да, как сама стоимость – им нужно будет отдать метры для переселения. Наверное, город не будет сам себе платить за смену назначения земельного участка, правильно? Он не будет, а нам то приходится. То есть, вот опять же у них понижение инвестиционной стоимости.

 Вот в этом плане будет все завесить от того, как город будет реализовывать этот проект, на что он сделает ударение, на что он в первую очередь посмотрит, и как будет реализовывать. Мы все, думаю, этого ждем, в надежде на то, что, вот я, например, надеюсь, что город будет выкупать метры у застройщиков, будет забирать метры в первую очередь своих проектов, выкупать у застройщиков – для того, чтоб быстро переселить. А дальше будет предлагать площадки, вот, кстати, там тоже может быть по-разному – он будет предлагать площадки и если это будут аукционы и тендеры на эти инвестиционные площадки, то будет дополнительный интерес в инвестирование в Москву.

 Вот я с удовольствием бы рассмотрел бы такой вариант, как поучаствовать в аукционе на такую площадку. То есть, уже понятно, город переселил, ему нужно пополнить средства в бюджете, это будет не предоставление метров для переселения, а уже плата какая-то значительная, плата за вхождение в этот проект. А может быть наоборот – будущие метры под следующую волну переселения.

 Поэтому, мне кажется, здесь будет очень интересно, я уверен, что город, в принципе, у нас в Проекте Москвы очень компетентные люди работают, поэтому они это все понимают, и я думаю, что все в их руках – мы просто ждем и надеемся.

 

Всеволод Баев: Спасибо.

 Но здесь же еще вопрос цены. По какой цене город будет выкупать эти метры у вас и у ваших коллег, если он будет это делать? Вот вы насколько готовы давать дисконт для города? В сравнении с рыночной ценой.

Алексей Перлин: Я думаю, что если бы это на самом деле, то было бы на рыночных условиях. Потому что когда ты сразу продаешь большой объем, конечно, ты не будешь продавать по той же цене, что и продаешь по одной квартире. Конечно, ты отдашь дисконтом, тем более, что это все легко считается. То есть, считается бюджет, который мы вкладываем в рекламу

 

Всеволод Баев: Стоимость коммерческого блока

 В продажу, да, а на самом деле она большая. Допустим, если мы еще поговорим об инвестиционной стоимости, себестоимости, то, допустим, тот же рекламный бюджет и организация продаж, то это 6-7 тысяч на метр продаваемой площади, то есть, вот уже 6-7 тысяч можно скинуть, сразу же. Потом если мы получаем деньги сразу, нам не нужно привлекать проектное финансирование, абсолютно. То есть, мы вот уже скидываем процент на кредитование, то есть можно на 10-15 тысяч снижаться, вообще легко. По большому счету, да? 15-ть это конечно много, 10-ть точно. 10-ть, я думаю, точно можно.

 

Всеволод Баев: Спасибо. Очень интересно.

 Площадок сейчас, я так понимаю, стало больше, потому что изменение налоговых нормативов толкнуло на рынок те активы, которые, может быть, стояли под арендой или каким-то образом не становились пассивами. Вот можете рассказать про технологию - как у вас происходит цикл поиска площадки, откуда вы вообще берете информацию о продающихся площадках? Это какой-то закрытый, не знаю, клуб девелоперов, где-то у вас есть там какая-то среда или вы просто, через какие-то связи приходит, потому что, ну, или есть какая-то некая площадка, куда приходят собственники земельных активов, где они с вами встречаются? Где происходит коммуникация, где вы находите эти варианты?

Алексей Перлин: Я бы начал с того, что не могу сказать, что площадок стало больше. Какие-то уходят, какие-то приходят, сказать больше или меньше, это настолько нужно обладать статистикой предложения. А я думаю, что ей никто не обладает, потому что есть некоторые площадки в открытом предложении, а есть в закрытом.

 Открытые предложения есть у риэлторов, у посредников, то есть, ты звонишь риэлторам, посредникам, с которыми ты уже наработал контакты, где-то познакомился на тот момент, у них есть база данных, и они тебе предоставляют различные предложения, различные участки. Вот, а это как раз, один из способов.

 Есть площадки закрытые, то есть, ты, действительно, через знакомых, как-то, кто-то на тебя выходит. Вот у меня последнее время на меня выходят люди сами, через знакомых. А вот мы знаем, что ты занимаешься, вот у меня, у моего знакомого есть земельный участок, он не знает, что с ним делать – помоги, он его не продает, ничего, сдает в аренду кое-как и думает, что с ним делать – смог бы поработать? Давайте встретимся, познакомимся, пообщаемся. Набираешь такие контакты, информацию об участках, дальше начинаются встречи, потому что очень много на первых же встречах все и рассыпается сразу же. У кого-то завышенные ожидания по стоимости, по получению денег от продажи или по метрам. В принципе, если человек переоценивает свой актив, неважно как ты с ним договариваешься - в деньги или в метры – он его переоценил и поэтому он хочет либо больше денег, чем на аналогичном участке, либо больше метров. То есть, в моей практике, я за последний год купил три участка, - если говорить про участки от МКАДа до трещки плюс-минус, то средняя цена сейчас, то, что я увидел, мне кажется, это хорошая цена – 120 млн за один гектар без ГПЗУ с функцией жилье, это просто земельный участок с активом сверху, именно каким-то, это не то чтобы здание полноценное, приносящее полноценный доход – нет. Это какой-то склад может быть, старые гаражи, мойка, то есть, то, что не приносит особого арендного дохода, а люди именно хотят продать эту историю больше как земельный актив, нежели как объект капитального строительства. Цена такая, приблизительно.

 И опять же, контакты разные, как в открытом доступе есть площадки, так и по знакомству, то есть и то, и то работает.

 

Всеволод Баев: Окей, спасибо.

 А дальше вы что смотрите, то есть, вы смотрите на участок и благодаря своей экспертизе привлекаете специалистов или самостоятельно смотрите, что можно построить на этом участке в этой локации, в этом окружении, исходя, не знаю, какие там есть факторы. Соответственно дальше уже начинаете смотреть экономику проекта, правильно? Исходя вот

!Алексей Перлин: Все правильно. Есть такой стандартный показатель в Москве как 25000 на один гектар земли, 25000 суммарной поэтажной площади на один гектар земли. Что такое суммарная поэтажная, раньше была общая, а сейчас суммарная поэтажная, тоже такой момент интересный, он еще уменьшает продаваемую площадь. Суммарная поэтажная это площадь по наружной границе стены, в эту площадь уже включена стена наружная, так же балконы включены в эту площадь с коэффициентом 1:1 и если мы раньше брали общую, это внутри стены. Поэтому, скажем так, раньше можно было умножать 1 ,075 и узнавать продаваемую площадь, то сейчас нужно учитывать и стены, это где-то 0,65 – 0,70, в зависимости от таланта проектировщиков.

 

Всеволод Баев: Вы, ваша компания строит проекты бизнес класса и комфорт класса, можно назвать это так

Алексей Перлин: У нас в портфеле были и элитные проекты, и премиум проекты, на самом деле, там всех хватало. Были проекты и эконом класса, то есть все виды жилья мы, по большому счету, строили в Москве.

 

Всеволод Баев: А можете рассказать про специфику вот тех или иных видов жилья, какие трудности возникали в реализации тех или иных проектов и что вам больше нравится строить?

Алексей Перлин: Мне больше нравится бизнес элитку, если честно. Потому что всегда, когда есть выбор получше и похуже, хочется выбрать получше, а то, что получше, то подороже. Поэтому если ты смотришь материал, например, на фасад, на остекление, смотришь на другие строительные материалы, принимаешь решение по инженерным системам, конечно, хочется выбрать максимально лучший вариант, но ты всегда упираешься в бюджет. И вот тут как раз и специфика, и разница между жильем разного уровня. То есть, у тебя там есть себестоимость на метр, стоимость строительно-монтажных работ, в которую ты должен обязательно вложиться. Если в элитке она может быть, она и есть самая дорогая, в бизнесе подешевле, комфорт эконом идет на снижение. Если допустим, говорить только о строительно-масштабных работах, эконом - это где-то, то что мы смотрели последнее время, это где-то 25 000 на метр, - это общей площади, не продаваемой. Чтобы перевести в продаваемую, то нужно умножить на коэффициент 1,25.

 

Всеволод Баев: Это себестоимость строительно… 

Алексей Перлин: Это себестоимость строительно-масштабных работ, только строительно-масштабных, просто помимо строительно-масштабных работ, в инвестиционной себестоимости еще очень много чего, начиная от стоимости земельного участка, перевода земельного участка в нужное назначение, получение технических условий, сейчас договор о тех присоединение в Москве, то есть, плата по тарифу, проектирование, сборы сводно - разрешительных документов и данных, опять же управление проектом, продажа, реклама. То есть это все, все, все, думаешь, так вот строительно-масштабные работы, а что еще, а надо много еще чего. Строительно-масштабные работы это 60%, а то и 50% себестоимости, это если мы говорим про комфорт. Если мы возьмем элитку – там земля может быть выше, чем стоимость строительно-масштабных работ на метр, это понятно, что один гектар в ЦАО, в районе Пушкинской это космических денег будет стоить, ну больше миллиарда это точно. Поэтому тут будет все завесить от проекта, действительно, в зависимости от уровня жилья, разное соотношение строительно-масштабных работ и других затрат, по земле, проектирование, там допустим, +/- одинаковое. Вот, если мы говорим про землю и про строительно-масштабные работы, они очень отличаются от класса жилья.

 

Всеволод Баев: Сколько примерно занимает цикл, который вы описали от покупки участка, или там от начала рассмотрения покупки участка, аудита, потом проектирование, собственно строительные работы, продажи. Вот мы обыватели, да, покупатели, обычные люди, мы видим, что забором, когда огородили, поставили кран, мы считаем – ну, вот, начали строить проект. А на самом деле, за сколько до этого момента вы начинаете работу свою?

 Алексей Перлин: Знаете, до того, как мы вышли на забор, может пройти два- три года. Причем постоянной работы, не то, что мы купили участок и сидим, ничего не делаем, нет, это каждодневная работа. Это, кстати, как раньше было. Сейчас поясню. Изначально при покупке земельного участка или вхождения в проект, вообще все начиналось, во-первых, с поиска площадки – сначала нужно найти площадку, провести огромное количество переговоров с людьми, иногда уходит до полугода для того, чтобы просто договорится, согласовать все документы, либо подписать договор купли-продажи, либо документ с инвестированием.

 Дальше, после того как ты договорился, ты начинаешь согласовывать с городом возможность строительства, на это может уйти еще год и то, в зависимости от того, по какому пути ты идешь. Если это не большой участок, то можно было бы ПЗУ получить, если бы это был большой участок, где нужно было бы просчитывать дороги, помимо плотности застройки надо было бы посчитать социалку, потому что большой объем новых жителей в этом районе, то это проект планировки, только один проект планировки, который должен быть разработан, утверждён, должно быть пройдено публичное слушанье по проекту планировки. Только проект планировки год полтора, только на основании этого ПЗУ, но это тоже определенное время, пускай, если мы говорим, один месяц в Москомархитектуре они рассматривают заявку на вытяжку ПЗУ, уже после проекта планировки.

 После того как проект утвердили, там еще принимается постановление Правительства Москвы об утверждение проекта. Поэтому тут достаточно большой путь, он может быть от года до двух. Только согласование с городом.

 Дальше начинается проектирование, можно было конечно, начать проектирование раньше, чем согласовывать с городом, но это на свой страх и риск. Потому что с городом это можно не согласовать по разным причинам, город может рассмотреть, например, отсутствие необходимости строительства жилого комплекса в данном месте или может дать другие параметры, может часть отдать на жилье, часть на офисы, для того чтобы создать рабочие места или на какую-то социалку. Поэтому тут тяжело начинать проектирование до момента согласования с городом. Как правило, максимум, делают предпроектое предложение.

 Вот, все, получили – начинаем проект. Проект это шесть месяцев, разработка стадии П, дальше заключение экспертизы – месяц, дальше получение на строительство – еще месяц, то есть вот восемь месяцев. Если раньше первое ДДУ, – договор участия в строительстве, - регистрировался 20 рабочих дней, то сейчас они взяли два месяца сделали. Почему два месяца – не очень понятно, но сделали два месяца.

 

Всеволод Баев: Это так называемое, открытие адреса?

Алексей Перлин: Открытие адреса, да. Открытие адреса - это дополнительная проблема, о ней знают все застройщики, это вообще не легкая процедура, очень сложная, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

 Вот поэтому до того, как дойти до забора, проходит вот этот весь период и это реально может быть два три года, а то и больше. Три года – это если очень сильно бежали, и все получилось практически с первой попытки.

 И дальше начинается строительство. Строительство в среднем два года, два – два с половиной, ну еще ввод в эксплуатацию. Он, допустим, у нас на сдаче одного из проектов была проблема, там срыв сроков проекта в Москве, там больше 50 % было в конце 16-го года, и по большому счету по вине таких компаний как «МОЭК», «МОЭСК», они у нас монополисты и имеют возможность и право вести себя так, как они считают нужным. У нас по «МОЭСКу» была просрочка полтора года. У нас был договор по присоединению, по которому мы должны были заплатить только деньги, все остальное делают они сами, у нас просрочка была полтора года. Они не выполняли свои обязательства. Закончилось все тем, что мы нашли подрядчиков, которых они взяли по тендеру, оказалось, что подрядчикам они не заплатили деньги, у подрядчиков денег нет, они уже в предбанкротном состоянии, потому что еще не один объект, по которым им «МОЭСК» не заплатил деньги. Мы сами заплатили еще раз, то есть мы заплатили по договору тех присоединения, нашли этого подрядчика, доплатили ему денег для того, чтобы он доделал работы, и он доделал работы. И сейчас мы надеемся, что как он получит деньги от «МОЭСКа», они к нам вернутся. Но на самом деле, у него уже процедура банкротства идет. Не уверен, что мы что-то получим. Вот такая ситуация.

 Поэтому жизнь застройщика, она такая, достаточно тяжелая. Проблемы на каждом шагу, и мы с ними боремся всеми возможными законными способами.

 

 

  

Всеволод Баев: Спасибо. Поделились болью.

Алексей Перлин: Это на самом деле, я думаю, любой застройщик про это расскажет. Нас, когда мы вводили дом в эксплуатацию, не раз вызывали на строй час в Правительство Москвы по пятницам, оно проводит, причем на самом деле, им огромное спасибо, они действительно собирают застройщиков, они задают эти вопросы МОЭКу и МОЭСКу, там представители направлены от МОЭКа и МОЭСКа, они обещают выполнить, а как они выполняют – это уже другой вопрос, но хотя бы на Правительстве Москвы эти вопросы рассматриваются, и действительно, они пытаются помочь застройщикам помочь решить проблемы с такими организациями как МОЭК и МОЭСК, при том, что сейчас они «ГАЗПРОМ» и они реально никакого влияния на них не имеют. Максимум, что они могут – настаивать, просить, пояснять необходимость по вводу в эксплуатацию тех или иных объектов.

 

???

 Алексей, у вас, я так понимаю, что это ваша стратегия, в основном строить проекты, площадь которых составляет не более 100 000 кв метров? Вот можете пояснить – это ваша осознанный выбор, это часть вашей стратегии или просто так получается? Почему вы берете площадки не большие, относительно?

 Алексей Перлин: На сегодняшний день это моя стратегия. По большому счету она достаточно консервативна, с финансовой точки зрения. Я придерживаюсь того, что вхожу в проект своими деньгами, довожу их до необходимого уровня, который требует банк для выдачи проектного финансирования, - 25% в последнее время это было, - и этих вложений достаточно, чтобы привлечь в проектное финансирование и дольщиков. Этих 25-ти % фактически хватает для того, чтобы дойти до разрешения на строительство, после этого, действительно, привлекать и кредиты, и дольщиков. И в этой ситуации я абсолютно обеспечен финансами, да, то есть, если у меня не идут продажи, а как правило они идут рвано, рвано деньги приходят, на стройку они нужны еженедельно. Не заплатит – бетона у тебя на стройке не будет, будет еще неделю, две, максимум три, пока еще договорился с какой-то задолженностью перед поставщиком.

 А так, нет денег- нет стройки. Все. Никаких ни сюрпризов, ни волшебства нет.

 Поэтому с точки зрения работы именно по финансам – именно такая стратегия. Выбрали проект по размерам достаточным для того, чтобы профинансировать достаточную долю собственности, а дальше идем в финансирование от банка. Можно было идти с инвесторами, договариваться только в метрах, допустим. У меня были и такие проекты и такие, то есть я заходил в проект деньгами сразу в покупку, были где заходил после инвестирования, по договоренности, по метрам.

 Просто две разные модели, у каждой есть свои плюсы и минусы, и разные риски. Удобная модель, конечно, когда ты покупаешь, ты один в проекте, ты не от кого не зависишь, когда приходишь в банк, а тебе говорят, что надо заложить компанию, надо дать личное поручительство, ты говоришь – хорошо, я это все выполняю. Идешь, даешь личное поручительство, получается, отвечаешь всем своим имуществом, всем, что у тебя есть, вплоть до пуговиц на твоем пиджаке – ты полностью находишься под отчетом у банка. Это очень удобно для работы, по большому счету банк, кроме того, что он кредитует, он очень хороший аудитор. Каждый месяц он приезжает на стройку, проверяет, сколько выполнено, отправляет деньги под закрытие работ и под авансирование новых работ, то есть, там нет такой системы, что банк тебе выдал миллиард, и ты тратишь, как хочешь. Нет, такого нет. Банк четко контролирует – сколько ты потратил на стройку, сколько ты при этом работ выполнил, и дальше он за тебя, дальше приходит следующий транш, как раз уже на новые виды работ.

 Поэтому и проекты такие, я не раздуваю какой-то пузырь, я иду в проект собственными средствами, чтобы четко обеспечить стабильность этого проекта, финансирование. Моя задача - не набрать объем, а зайти в проект и точно его закончить. Я никуда не спешу, еще работать и работать, то есть, никуда не опаздываю. Иду своей, на мой взгляд, правильной консервативной финансовой политикой, придерживаюсь.

 

Всеволод Баев: Спасибо за развернутый комментарий.

 Следующий вопрос, может быть, будет немного провокационный, но, тем не менее, не могу себя сдержать, чтоб его не задать. Есть такое понятие как перекрестное финансирование в девелопменте, сейчас, насколько я знаю, даже законодательно запрещают этот способ использовать. Вот, был ли у вас такой опыт?

Алексей Перлин: Ну, кстати, с банком такое вообще невозможно, банк вообще проверяет, то есть, когда ты. У меня в Сбербанке проектное финансирование, может быть в других банках это как-то возможно, у меня вообще был счет открыт только в Сбербанке, это было обязательное требование кредитного договора, только в Сбербанке, они мониторят счет. И не дай Бог, ты деньги ни туда отправил. Я работаю группой компаний, то есть, к нас генподрядчик, технический заказчик свой, генподрядчик свой, они проверяют деньги вплоть до генподрядчика, то есть, у них настолько четкий контроль расходования денежных средств, как дольщиков, так и кредитных, так и собственных в проекте. Ты собственные не можешь потратить, коль ты свои собственные вкладываешь, то будь любезен, на проект их потрать, а не куда-то еще. Поэтому в моем случае такого мы не допускали, это было просто невозможно, это было бы нарушением по кредитному договору, потому не допустимо. Не занимались такими вопросами.

 

Всеволод Баев: Я так понимаю, то что вы сейчас перечислили, ровно это является залогом успеха. Насколько я навел справки перед эфиром - у вас практически не было проектов, которые имели сильные задержки по вводу в эксплуатацию, а по обманутых дольщиков, совершенно нет никакой информации.

Алексей Перлин: Потому что их нет в принципе, да

 

Всеволод Баев: Потому что их нет

Алексей Перлин: У нас тот же проект «Панорама Сколково» по проектным декларациям мы были должны ввести его в марте – 1-го марта 17-го года, мы его ввели 26-го декабря 16-го года, и ключи передали в январе, во второй половине января мы уже открыли передачу квартир, передачу ключей, в то время как, по договору участия мы должны были это сделать в марте. Поэтому у нас нет, у нас даже есть примеры сдачи по вводу в эксплуатацию раньше, чем заявлено в проектной декларации.

 

Всеволод Баев: Так же не могу задать вопрос про пятиэтажки. Ну, реновацию мы кратко затронули, а вот то, что касается реконструкции пятиэтажек, как вы думаете возможно было бы их реконструировать, а не сносить?

Алексей Перлин: Во-первых, я считаю, что это программа очень правильная, очень верная, действительно уже очень много домов, которые находятся не в самом лучшем состоянии, они устарели. Понятно, что инженерия имеет свой срок годности, трубы, в том числе и несущие конструкции, крыши, окна, сама отделка и сами дома уже, в принципе, устаревшие, да. Поэтому, конечно, это проблема, ей заниматься надо.

 Мало того, что у нас еще панельки, да, и ими тоже придется заниматься, поэтому сейчас не заняться пятиэтажками, то дальше возникнет вопрос – еще панельки, и чем вообще заниматься и как вообще тогда менять облик города, как делать реновацию, как сносить дома устаревшие. У каждого дома есть свой срок службы, в том числе и у панелек. Поэтому, конечно, этот процесс надо начинать, надо запускать. Как с панельками мы будем дальше бороться, я не представляю, потому что с той этажностью, которая там есть, 17 этажей и плотностью застройки, я не знаю пока, да, это, наверное, никто пока еще не знает как делать. Вообще у нас самая большая территория в мире у нашей страны, поэтому я считаю, надо просто расширяться, и не надо внутри Москвы пытаться, надо, на самом деле, застраивать территорию Московской области и новой Москвы и дальше развивать территорию. Но с точки зрения, возвращаемся к пятиэтажкам, можно я немного про свой опыт расскажу.

 Потому что про пятиэтажки много уже где чего написано. Мы, когда строили жилой комплекс «Панорама Сколково» и согласовывали в Одинцовском районе. Нам было предложено так же сделать снос 3-х пятиэтажек, для того чтоб переселить людей в улучшенные квартиры причем с большей площадью. На тот момент там действовало положение «О переселение», утвержденное Советом депутатов Одинцовского района со своими нормативами, ну, грубо говоря, на квартиру 50 м, нужно было дать ориентировочно 70 метров для того, чтоб переселить, такое существенное улучшение. И мы начали разрабатывать проект планировки, в итоге нам территории поселения не хватило, чтоб расселить эти пятиэтажки, трехэтажки и мы решили остановиться только на трехэтажках. В нашем доме мы запроектировали специальную секцию по трехэтажках, вели переговоры с администрацией, так же с жителями этих трехэтажек, но среди жителей появилась инициативная группа, которая выступала категорически против.

 Она была очень маленькая, на самом деле, там было основных зачинщиков три человека, на все три дома, всего три человека, которые пришли на публичное слушанье, которое мы проходили с нашим проектом планировки. И заявили о том, что в их домах трехэтажных, живется то гораздо лучше, чем будет житься в новом современном доме и что их все устраивает и что никому они не верят. Они очень и очень активно выступали, причем люди очень грамотные, образованные, хорошо говорят на публику, смелые и очень активные. И буквально в ближайшее время после этих публичных слушаний у нас произошла с ними встреча, причем по их инициативе. Я приехал на совещание в поселение, скажем так, что они подловили меня фактически и сказали, что мы готовы переезжать, но для нас нужны особые условия, потому что мы наиболее активные, наиболее грамотные, поэтому мы хотели бы для себя особо выгодных условий.

 Вот хороший пример того, что происходит. Как правило, наиболее активные, те которые против, они создают некий фонд мнению большинства, на самом деле, надо копать гораздо глубже и действительно проверять. Мы работали с группой людей, которые были на самом деле за, большинство, один дом вообще был полностью за, другой на 90%, вот тут только один такой дом был, где три жителя в одном доме были, они были против. Они на самом деле были за, просто им хотелось дополнительных выгод для себя. Так вот те люди, с которыми мы пообщались и поговорили, они на даже этих публичных слушаниях, новых, еще у нас было рассмотрение публичное этого вопроса по переселению, они постеснялись встать и сказать, ну просто они постеснялись, на самом деле публичного выступления, - это такой нелегкий вопрос для большинства. Все-таки нужно встать - 300, 500 человек рядом, надо встать, высказаться, тем более, когда уже озвучена позиция против переселения, надо пойти против этой позиции. Они постеснялись. Они хотели, но не смоги пересилить себя, в этой ситуации. Многие люди говорили, что за, но не смогли поддержать. Конечно, отчасти, мы не проработали с ними этот вопрос, да. Но, опять же, к чему я клоню, что большинство в пятиэтажках за, чтобы переселяться и на самом деле закон города Москвы предусматривает все механизмы, чтобы учесть большинство, желаний большинства. Если посмотреть на закон – необходимо две трети голосов от жильцов дома, чтоб тебя включили в программу реновации, то есть, это квалифицированное большинство, да. И убедить две трети, что не надо включатся, это прям четкое выражение большинства людей – не простого, а квалифицированного. Дальше тебя включили в программу реновации, достаточно простого большинства для того чтобы тебя исключили, то есть, достаточно уже не 70 % голосов, а 50+1, для того, чтобы тебя исключили. Плюс город обещает дать равноценные квартиры. И там есть несколько понятий – равноценную, равнозначную и рыночную стоимость. При этом если человек не согласен, он может это оспорить в суде. То есть, пожалуйста, если ты не согласен – иди оспаривай. И это правильно, может я считаю, что моя квартира стоит не по рынку не 10 млн рублей, а моя квартира стоит 20 млн рублей, заплатите мне 20.

 Ведь у нас тоже на этом моменте споткнулся вопрос переселения, администрация тоже отказалась поддерживать этот вопрос переселения, потому что волна была, плюс у них там своя позиция была, в общем, все так закрутилось, что они отказались. Там нужно было дома признать аварийными, тогда появляется реальный юридический механизм на выселение. Вот тебе метры аналогичные – переселяйся. Пока дома не признали аварийными, допустим, как здесь закон специальный по Москве принимают, ты никак не можешь договориться, кроме как добровольно. То есть, ты говоришь человеку, давай заключим договор мены или договор купли-продажи взаимозачетом, а он говорит, а я и не захочу и все, я не хочу, доплати мне еще миллион долларов. И все и что ты сделаешь, ты ничего не имеешь права сделать.

 Поэтому в принципе у нас в Москве сейчас. Я понимаю, что эту тему сейчас так подняли, может быть чуть по раньше ее нужно было забросить в общество, получить реакции, проработать, объяснить, а потом уже сверху давать команду переселяться.

 У нас получилось, как-то так, как правильно сказать, наверное, не рассчитывали на такое ярое, слишком активное сопротивление публично в СМИ. Сказали людям – мы вас переселим, вот так придут ко мне и скажут – я тебя переселю, неожиданно и переселю через год. Нужно время, чтоб созреть, объяснить, подготовиться, осознать, пообщаться с близкими, знакомыми, друзьями – сформировать такое публичное, общественное мнение. По большому счету, мне кажется, мы сейчас движемся к тому, что оно сформируется, сформируется положительно. Механизмы для этого есть и гарантии у людей есть.

 И мне кажется, это программа правильная и нужно ее развивать в городе. Мы не можем жить с пятиэтажками еще сто лет, мы не можем, нужно развивать город, нужно развивать новые территории, нужно реконструировать старые. Мне кажется, это правильная тенденция.

 

Всеволод Баев: Алексей, спасибо огромное.

У нас буквально тридцать секунд до конца эфира, последний вопрос, на который бы хотелось получить очень краткий ответ. От чего вы больше всего кайфуете, и получаете удовлетворение в своей работе? Что больше всего вас радует, драйвит и заставляет двигаться дальше?

 Алексей Перлин: Знаете, не забываемый момент был, мы начали передавать ключи на Панораме и приехали люди принимать ключи, спустились, посмотрели квартиру и спустились – и такая была радость у людей. Я понимаю, что всегда есть недовольные, да, 10% все равно найдутся с такой повышенной степенью неодобрения всего, что им предлагают. Вот 10% эти всегда есть, которых все не устроит, они найдут к чему придраться, пустят такую негативную волну – они всегда найдутся. Но большинство, они получают удовольствие, они рады, что в нашем доме получили квартиры. Все вовремя, все в срок, мне было очень приятно построить эти дома и подарить людям, - не подарить, подарить неправильно, они заплатили, - на самом деле, за их деньги, мы дали очень хорошее качество и соответствующий продукт.

 Вот это меня в первую очередь радует в моей работе.

 

Всеволод Баев: Спасибо огромное.

 Сегодня у нас в студии был Генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции», Алексей Перлин.

 Алексей, спасибо Вам, за столь информативный искренний рассказ.

 Сегодня у нас в студии был девелопер, который, живой девелопер, не замученный, который сдает дома вовремя, пока, я надеюсь, в будущем

Алексей Перлин: Почему пока, мы всегда будем это делать

 

Всеволод Баев: Я надеюсь, в будущем это продолжит это делать. Алексей, я желаю Вам удачи, успеха в вашей деятельности, чтобы у Вас все было хорошо, и Вы своей деятельностью радовали конечного покупателя, строили красиво, качественно и много. 

 

 

Алексей Перлин: Вам спасибо за передачу такую, то, что пригласили и надеюсь, что смог ответить на все ваши вопросы.

 

Всеволод Баев: Спасибо, в студии был Всеволод Баев, это был эфир программы «Честный дом», увидимся через неделю.